[AI요약] 상업용 건물을 단돈 5000원으로 소유하고 간편하게 거래할 수 있는 부동산 조각투자 시장이 열리고 있다. 대표적인 부동산 조각투자 서비스로 ‘카사’ ‘비브릭’ ‘소유’ 등이 있다. 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정받는 등 나름 투자자 보호 장치를 갖췄다. 하지만, 실물자산 기반으로 가상자산(암호화폐)만큼 큰 수익을 기대하긴 어렵다.

커피 한 잔 값을 아껴서 건물주가 될 수 있다면 어떨까. 주식, 가상자산에 이어 새로운 투자로 주목받던 조각투자와 NFT(대체불가토큰)의 인기는 올해도 지속될 것으로 보인다. 그중에서도 부동산 조각투자는 일반인들도 소액으로 부동산에 투자할 수 있어 많은 관심을 보이고 있다.

상업용 건물을 적은 돈으로 소유하고 간편하게 거래할 수 있는 부동산 조각투자 시장이 열리고 있다. 소액으로도 개인이 부동산에 투자할 수 있는 시대가 열린 것이다. 부동산 투자시장에도 조각투자 바람이 불기 시작했다. 부동산 조각투자는 부동산 소유지분을 나누어 거래하고 배당받는 방식이다. 기존의 예술품 조각투자나 음악 저작권 등과 비슷한 방식이다.

대표적인 부동산 조각투자 서비스로 ‘카사’ ‘비브릭’ ‘소유’ 등이 있다. ‘비브릭’은 중소벤처기업부가 ‘카사’는 금융위원회가 주도한 규제특례로 탄생했다.

실물자산인 건물을 나누어 소액으로 투자

‘카사’는 부동산 조각투자 플랫폼의 선두주자로 지난 2020년 서울 역삼 런던빌을 시작으로 서초 지웰타워, 역삼 한국기술센터, 여의도 익스콘벤처타워에 대한 공모를 진행한 결과 모든 물량이 완판되는 등 흥행에 성공했다.

카사는 건물 가치를 유동화해 조각을 사고파는 플랫폼이다. 최근 4호 건물까지 성공적으로 상장해 거래했다. 카사는 건물 소유주가 플랫폼에 처분신탁을 하면, 신탁사가 건물 소유권을 이전받아 수익증권을 발행한다. 이렇게 발행된 디지털수익증권(DABS, Digital Asset Backed Securities)을 투자자들에 공모하고, 건물 소유주에게 돌려줄 판매대금을 받는 방식이다.

비브릭은 디지털 부동산 펀드(DREF)로 투자신탁 수익증권을 발행한다. 건물을 여러 증권으로 쪼개 1만원부터 투자할 수 있다. 실물자산의 토큰화인 증권형토큰공개(STO, Security Token Offering) 형태로 거래한다. 자산운용사가 투자할 건물을 선별하면 개인이 부동산 상품에 투자하고, 소유한 수익증권만큼 임대료 등을 분배받는다. 첫 공모로 부산시 초량 MDM타워를 상장했다.

루센트블록도 ‘소유’ 서비스를 개시했다. 1호 공모 건물은 ‘안국 다운타우너’다. 최소 5000원부터 일반 최대 2000만원까지 투자할 수 있다. 키움증권과 업무협약을 맺은 펀블도 곧 1호 공모를 시작한다.

제도권 조각투자, 수익성은 아직...

부동산 조각투자 업체들은 ‘혁신금융서비스(규제 샌드박스)’에 지정돼 투자자 보호 장치를 갖추고 있다. 다만, 금융위원회의 인가를 받아야 한다. 업체가 핀테크 지원센터를 통해 혁신금융서비스를 신청하면 지원센터가 보완조건에 대한 피드백을 주고, 최종적으로 금융위원회 정례회의를 통해 승인 여부가 확정된다.

카사와 소유는 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정됐다. 카사는 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정되면서 부동산 신탁 계약에 의한 수익증권 발행과 유통 플랫폼 개설 등에 각각 자본시장법, 거래소 허가 규정 예외 특례를 받았다.

비브릭의 주관부처는 중소벤처기업부다. 자본시장법, 개인정보보호법상 특례를 인정받아 2021년 12월 출시했다. 비브릭도 금융위에 증권신고서를 신고했기에 다양한 부동산 펀드상품을 취급할 수 있다.

투자자 보호 장치를 갖췄지만, 가상자산(암호화폐)만큼의 큰 수익을 기대하긴 어렵다. 실물자산 기반으로 가상자산처럼 엄청난 수익이 나진 않는다. 또한 자본시장법의 적용을 받기 때문에 새로운 투자상품인 빌딩이 추가되는데 시간이 걸린다. 건물을 매각했을 때는 시세차익도 챙길 수 있지만, 건물 임차가 되지 않거나 부동산 시장이 침체하면 손해를 볼 수 있다.

이러한 부동산 조각투자 플랫폼은 기존의 부동산 간접투자 상품인 ‘리츠’나 부동산 펀드와는 조금 다르다. 리츠는 건물들을 보유하고 있는 부동산 회사에 투자를 하는 건물 간접 투자다. 카사나 비브릭 같은 조각투자 플랫폼들은 특정한 단일 건물을 매물에 직접 투자하는 방식이다. 그렇기 때문에 개별 건물에 좀 더 소액으로 투자할 수 있다.

한편, 지난 28일 금융위는 조각투자 가이드라인을 발표했다. 조각투자 가이드라인에 의하면, 앞으로 증권성이 인정되는 조각투자 상품을 발행하거나 유통하려는 사업자는 자본시장법과 관련 법령을 준수해야 한다. 다만 혁신성이나 사업의 필요성이 특별히 인정되고 투자자 보호체계와 발행·유통시장 분리를 갖춘 경우 금융규제 샌드박스를 통해 한시적으로 규제 특례를 적용받을 수 있다.